その一棟、今の市場で
本当はいくらなのか。
一棟収益物件を15年以上運用してきた投資家が、売却価格だけでなく
「税引後の手取り額」までお伝えする、他にはない査定を無料で提供しています。
WHY NOW?
一棟収益物件の価格は、
過去最高値圏にあります。
+26%
一棟マンション
5年間の価格上昇率
0.75%
日銀政策金利
（約30年ぶりの水準）
約80%
市場関係者が
「2024-26年がピーク」と回答
39%
海外投資家の
投資割合（過去最高）
一棟マンションの全国平均価格は、2020年の1億5,732万円から2025年には1億9,784万円へ。わずか5年で約26%上昇し、2億円に迫る水準に達しています。一棟アパートも同様に約20%上昇。一都三県では平均価格が初めて1億円を突破しました。
しかし、この上昇はいつまでも続きません。
日銀の政策金利は2024年3月のゼロ%から、2025年12月には0.75%へと急上昇。約30年ぶりの水準です。2026年中には1.0%到達が市場のコンセンサスとなっています。金利が上がれば、買い手の融資条件は厳しくなり、調達コストが増えた分、買い手が出せる価格は下がります。
キャップレート1%上昇で、理論価格は20〜30%下落
みずほリサーチ＆テクノロジーズの試算では、キャップレートが1%上昇すると収益物件の理論価格は約20〜30%下落するとされています。一方、不動産投資額は前年比63%増の5兆4,875億円を記録し、海外投資家の投資割合は過去最高の39%。買い手の厚みがある今が、売り手にとって最も有利な窓かもしれません。
だからこそ今、ご自身の一棟収益物件の正確な資産価値を把握しておくことが重要です。
出典：健美家 収益物件市場動向レポート / 日本銀行 金融政策決定会合
PAIN POINTS
一棟オーナーが抱える、
6つの「もやもや」
適正な売却価格が分からない
利回り、融資条件、空室率、修繕履歴、レントロールの質――さまざまな変数が絡み合う収益物件の査定は、一般住居とは全く別物です。
一括査定で営業電話が殺到した
物件を見もせずに相場表を送ってくるだけ。「とりあえず媒介契約を」と迫られ、余計に分からなくなる経験は珍しくありません。
今が売り時なのか判断できない
金利は上がり始めた。でも価格はまだ上がっている。長期譲渡のボーダーはいつ。これらを総合的に判断できる相談相手がいない。
税引後の「手取り」が分からない
1億円で売れても、譲渡所得税と住民税で2,000万円近く持っていかれるケースも。手取りを査定段階で教えてくれる会社はほとんどありません。
売却情報が広まるのが怖い
入居者やテナント、同業者に知られたくない。一括査定では複数社に物件情報が拡散され、「売りに出ている」情報自体がリスクになります。
任せられる専門家が見つからない
区分や戸建がメインの会社では、投資家目線の分析は期待できません。一棟収益の特性を理解し出口戦略まで提案できる専門家は限られています。
PROBLEM
一括査定サイトでは、
"本当の査定"は受けられません。
問題①：実際には売れない高値を提示して媒介契約を取る
一括査定に参加する会社は紹介料を支払っています。回収のためにまず媒介契約を取る必要があり、「高預かり」→ 後で値下げ提案という構造的な問題があります。
問題②：一棟収益の専門知識がない会社が混在
居住用マンション・戸建がメインの会社も多数参加しています。利回り分析や融資アレンジに精通しているかどうかは、査定額だけでは判断できません。
問題③：物件情報が不特定多数に拡散する
5社〜10社に同時に情報が共有され、各社のネットワークで情報が流通。「売りに出ている」という情報は瞬く間に広がります。
一括査定サイトとアークリブの違い
| 一括査定サイト | アークリブ | |
|---|---|---|
| 対応会社数 | 5〜10社に一斉送信 | 当社1社のみ |
| 営業電話 | 複数社から殺到 | 一切なし |
| 情報の拡散 | 複数社に共有される | 当社内で厳重管理 |
| 査定担当者 | 若手営業マン（投資未経験） | 投資家歴15年超の専門スタッフ |
| 査定内容 | 査定額のみ（A4 1〜2枚） | 査定額＋手取り＋3シナリオ比較 |
| 税務分析 | なし | 6領域の税務インパクト分析 |
| 売却時仲介手数料 | 3%+6万円+税（上限） | 0.5%+税（一棟・専任） |
| 一棟収益の専門性 | 区分・戸建と混在 | 一棟収益物件に完全特化 |
SOLUTION
だから私たちは、一棟収益"だけ"に
特化した査定を行っています。
アークリブ株式会社は、一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなど投資用収益物件の売買仲介を専門とする不動産会社です。区分マンションや戸建は取り扱っていません。
そして最大の特徴は、査定チーム自体が15年以上にわたり個人・法人で収益物件を運用してきた「現役の投資家集団」であるということです。
01
あなたの物件を査定するのは、
営業マンではなく「投資家」です。
多くの不動産会社では、若手の営業マンが相場表をもとに査定額を算出します。しかし、その営業マンは自分で一棟物件を買ったことがあるでしょうか。
アークリブの査定担当者は、2008年から個人・法人で収益物件の購入・運用・売却を繰り返してきた現役の不動産投資家です。投資家だからこそ分かることがあります。
- 融資が通りやすい物件と通りにくい物件の違い
- 利回りだけでなく「融資条件込みのリターン」の計算
- レントロールの「強さ」「弱さ」の見極め
- 修繕履歴と残耐用年数のバランス
- 買い手がどこを見て判断するかの実体験
買い手の視点を熟知しているからこそ、「高く売れる価格」ではなく「本当に売れる最高値」を査定できます。
02
「いくらで売れるか」ではなく、
「いくら残るか」をお伝えします。
収益物件の売却で最も重要なのは、売却価格ではありません。最終的に手元に残る金額――「手取り額」です。
| 例：一棟マンション1億2,000万円で売却した場合 | |
|---|---|
| 仲介手数料（当社：0.5%+税 ※最低20万円+税） | ▲ 約66万円 |
| ※一般的な手数料（3%+6万）の場合 | ▲ 約396万円 |
| 譲渡所得税・住民税（長期） | ▲ 約1,200万円 |
| ローン残債の一括返済 | ▲ 約6,000万円 |
| 繰上返済手数料・登記費用 | ▲ 約35万円 |
| 手取り額（当社の場合） | 約4,699万円 |
| ※一般的な手数料の場合の手取り額 | 約4,369万円（差額 +330万円） |
アークリブの査定では、この手取りシミュレーションに加え、「今売る」vs「3年後に売る」vs「保有し続ける」の3シナリオ比較をお出しします。感覚ではなく、データで売却判断ができるようになります。
03
売却は「税務」を知らなければ、
数百万円を損します。
個人所有の場合、所有期間5年以下の短期譲渡では税率約39%。5年超なら約20%。この差は、譲渡所得3,000万円の物件で約570万円にもなります。法人所有ではさらに複雑で、他の事業損益との兼ね合いが重要です。
アークリブは、以下の6つの税務領域でコンサルティングを提供しています：
法人税対策
収益物件を活用した中小企業の税負担軽減
所得税・住民税対策
個人の税負担の最適化
相続税対策
不動産を活用した相続税の圧縮
自社株評価引き下げ
事業承継における株価対策
売却タイミング最適化
長期/短期の判断と決算期の調整
組み替え戦略
売却→別物件への入れ替え
※ 税務に関する最終判断は、提携税理士との連携のもとで行います。
04
「担当が変わりました」はありません。
大手では最初は営業マン、途中で別の担当、契約時にはまた別の人。情報の抜け漏れや伝言ゲームのロスが生じます。
アークリブでは、お問い合わせのお電話を受けた瞬間から、物件調査、査定報告、売却戦略の提案、契約、決済・引渡しまで、すべて同一の担当者が一貫して対応します。
一棟収益物件の売却は、税務、融資、法務、入居者対応、管理会社との調整と複雑です。一貫して把握している人間が最初から最後まで対応することで、「この人に最後まで任せたい」を実現します。
05
査定しても、電話は鳴りません。
物件情報も外に出しません。
一括査定サイトに登録した翌日から、5社、10社からの営業電話が始まる。これがストレスで売却自体を先送りにしてしまうオーナーも少なくありません。
アークリブの査定は、当社1社のみの対応です。
- 査定結果のご連絡はメールまたはご希望の方法で
- ご連絡は査定結果の報告時の1回のみ
- 物件情報は当社内でのみ管理
- 他社やポータルサイトへの無断掲載は一切なし
売却を検討していることすら第三者に知られたくない。そのお気持ちを、当たり前のこととして尊重します。
06
売却時の仲介手数料は、
0.5%+税です。
一般的な不動産会社の仲介手数料は「3%+6万円+税」が上限であり、ほとんどの会社がこの上限額を請求します。
アークリブでは、一棟アパート・一棟マンション等の一棟物件を当社専任でお預けいただいた場合、売却時の仲介手数料を0.5%+税（最低20万円+税）でお受けしています。
| 売却価格 | 一般的な手数料（3%+6万+税） | 当社（0.5%+税） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 5,000万円 | 約172万円 | 約27.5万円 | +約144万円 |
| 1億円 | 約336万円 | 約55万円 | +約281万円 |
| 2億円 | 約666万円 | 約110万円 | +約556万円 |
1億円の物件なら、一般的な手数料と比べて約280万円多く手元に残ります。
※ 一棟アパート・一棟マンション等の一棟物件で当社専任媒介契約の場合に適用。最低手数料20万円+税。区分マンションの場合は1.5%+税+重要事項調査報告書類取得費。購入時の仲介手数料は3%+6万円+税（法定上限）となります。
売却時仲介手数料
0.5%+税
一棟物件・専任限定
ここまで読んで「一度聞いてみたい」と思われた方へ
無料査定を依頼するDELIVERABLES
アークリブの査定レポートに
含まれる内容
一般的なA4用紙1〜2枚の簡易査定とは、情報量が根本的に異なります。
査定価格と算出根拠
- 収益還元法（直接還元法・DCF法）
- 周辺取引事例に基づく比較価格
- 積算価格（土地+建物の原価法）
- 3指標を総合した最終査定額
市場分析
- エリアの最新成約事例
- 利回り水準と推移
- 競合物件の販売状況
- 投資家の需要動向
手取りシミュレーション
- 諸費用の概算一覧
- 税引後の手取り額
- 「今売る」vs「3年後に売る」の比較
- 保有継続した場合のCF累計
融資分析（買い手視点）
- 金融機関の最新融資姿勢
- 買い手の想定融資条件
- 融資が通りやすくなるアドバイス
- 推奨販売価格と想定販売期間
※ 査定のみのご利用も歓迎です。売却の強要は一切いたしません。
PROCESS
無料査定の流れ
Step 1
お問い合わせ（1分）
ページ下部のボタンから、物件の所在地・種別・築年数などの基本情報をお伝えください。お電話でも受け付けています。
Step 2
ヒアリング（15〜30分）
担当者から直接ご連絡し、物件の詳細やオーナー様のご状況をお伺いします。レントロールや修繕履歴をお持ちであれば、より精度の高い査定が可能です。
Step 3
物件調査・分析（1〜3営業日）
レントロール分析、登記情報の確認、周辺相場調査、融資条件の調査を実施。必要に応じて現地調査も行います。
Step 4
査定レポートのお届け（最短翌営業日）
査定額・根拠・手取りシミュレーション・市場分析を含む詳細レポートをお届け。ご質問があれば何度でもご説明いたします。
Step 5
売却戦略のご提案（任意）
売却をご検討の場合は、販売価格、売り出し時期、販売手法を含む具体的な戦略をご提案。レポートの受け取りのみで終了も問題ありません。
COVERAGE
こんな物件・こんなケースも
お任せください
「こんな物件でも査定してもらえるのか？」というご質問をよくいただきます。
以下はすべて対応可能です。
対応物件
一棟アパート
木造・軽量鉄骨
一棟マンション
RC・SRC造
一棟ビル
商業・事務所
一棟寮・社宅
社員寮・学生寮
こんなケースにも対応
空室が多い物件
空室の原因分析を行い、満室にしてから売却するか現況のまま売却するか、最適な戦略をご提案します。
築古・旧耐震の物件
築30年以上、旧耐震基準の物件でも問題ありません。土地値ベースの評価や、建て替え前提での査定も行います。
相続で取得した物件
取得価格が不明な場合でも概算査定は可能です。相続税の納税資金確保を目的とした売却タイミングのご相談にも対応します。
法人所有の物件
売却益の法人税への影響、決算期との調整、他の事業損益との通算を考慮した最適な売却タイミングをご提案します。
大規模修繕が控えている物件
「修繕してから売るか」「現況で売るか」を、修繕コストと売却価格への影響を比較して判断します。
売却か保有かまだ迷っている
「売るべきか持つべきか決めていない」段階でのご相談も歓迎です。査定結果と保有継続シミュレーションの比較で、客観的な判断材料をお渡しします。
遠方の物件
全国対応。書類をお送りいただければ机上査定からスタートし、必要に応じて現地調査も実施します。
保有資格・免許
（公社）東京都宅地建物取引業協会 /（公社）全国宅地建物取引業保証協会 所属
FAQ
よくある質問
はい、もちろんです。「今の資産価値を知りたい」「売るかどうかの判断材料がほしい」という目的でご利用いただくケースが多くあります。査定後に売却を強要することは一切ありません。
査定は完全無料です。費用が発生するのは、売却を正式にご依頼いただき成約に至った場合の仲介手数料のみです。
物件情報をいただいてから最短翌営業日にご回答します。レントロールや登記情報をご提供いただければ、より早く精度の高い査定が可能です。詳細調査が必要な場合は3〜5営業日程度いただくことがあります。
当社1社のみで査定を行うため、複数社に情報が共有されることはありません。オーナー様の許可なく外部に開示することはありません。
全国の一棟収益物件に対応しています。レントロールや物件概要書をお送りいただければ、まずは机上査定からスタートできます。
はい。法人所有の場合は売却益の法人税への影響も含めた手取りシミュレーションを行います。決算期に合わせた売却タイミングのご提案も可能です。
取得価格不明でも概算査定は可能です。売却価格の5%を取得費とみなす方法のほか、より有利な計算方法がないかも含めてアドバイスいたします。
空室があっても査定可能です。空室の原因分析を行い、満室にしてから売却するか、現況のまま売却するかも含めてアドバイスします。
もちろんです。当社の査定は金額だけでなく、税引後の手取り額や売却タイミングの分析まで含むため、判断の幅が広がるとご好評いただいています。
ありません。査定結果のご報告後、追加のご連絡はオーナー様からのご要望がない限り行いません。
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まずは、今の資産価値を
知ることから。
査定は無料、営業電話は一切なし。物件の基本情報をお伝えいただければ、最短翌営業日に査定結果をお届けします。